¿Sabes diferenciar un contrato de arras de uno de reserva?

Encontrar una casa que sea perfecta para ti es prácticamente imposible, pero es posible que la encuentres y también sea la casa perfecta para otra persona. Por ello, lo más importante es reservarla para que no te encuentres una llamada del vendedor diciéndote que la casa de tus sueños ya no es tuya porque se ha adelantado otro comprador. Como has visto, lo mejor es hacer un contrato, pero hay de dos tipos, de reserva y de arras.

1. Contrato de reserva

En este caso, la persona que quiere comprar la casa paga una cantidad de dinero al vendedor para reservar la vivienda. Esto se conoce como dar una señal o reserva y luego se resta al precio total de la vivienda si se compra finalmente. Esta cantidad no es fija ya que depende de lo que acuerden las partes, aunque suele ser entre el 1% y el 5% del precio del inmueble.

Este tipo de contratos no solo suele ser habitual cuando quieres comprar una casa que ya has visto, sino cuando se está construyendo, para reservar esta casa en cuanto la finalicen.

Para que todo sea legal y demostrable, se firma un contrato de reserva en el que las cláusulas están pactadas por las partes y que suele asentar las bases del futuro contrato de compraventa.

Estos son algunos de los datos que suelen aparecer en la mayoría de los contratos de reserva:

• Datos personales: Tanto del vendedor como del comprador.

• Descripción de la vivienda: En este apartado aparecerán la dirección, plaza de garaje, referencia catastral, superficie del inmueble, trasteros….

• Número del Registro de la Propiedad de la vivienda: Esto es muy importante porque así se conoce si la titularidad de la casa coincide con la persona que te la está vendiendo.

• Certificado de cargas de la propiedad: Esto nos dice si el inmueble está libre de cargas, hipoteca…

• Importe de la señal: Entre 1% al 5% del precio total.

• Forma de pago: Se pondrá cómo se pagará el resto del importe de la compraventa y que aspectos paga el comprador y cuáles el vendedor.

• Cláusula de rescisión: Esto es muy importante, porque si se incumplen se podría romper el contrato de forma legal y sin perjuicio para el que ha sufrido el agravio.

Además, estos contratos tienen una serie de obligaciones y derechos que ambas partes deben cumplir:

Para el comprador

• Está obligado a comprar la vivienda. No puede echarse atrás.

• Debe efectuar la compra en el tiempo pactado con el vendedor y al precio acordado.

• Tiene que cumplir los diferentes plazos que se han establecido para realizar los pagos.

Para el vendedor

• Debe vender el inmueble en el plazo acordado y al precio pactado.

• El inmueble debe estar en las condiciones que se acordaron en el contrato y no puede echarse atrás por ningún motivo.

2. Contrato de arras

Este tipo de contrato es el más habitual cuando se va a comprar una casa. De esta forma, se entrega una cantidad de dinero al vendedor. Además, se llega a una serie de acuerdos sobre los pormenores de la futura compraventa. La diferencia entre este y el contrato de reserva es que el contrato de arras tiene mayor poder a nivel legal.  Esto se debe a que el Código Civil lo recoge en su artículo 1454, por lo que da una mayor fiabilidad jurídica que un contrato de reserva.

De esta forma, ambas partes quedan blindadas, porque si el comprador incumple y no adquiere la casa, perderá la cantidad que le dio al vendedor. Mientras que si el vendedor incumple su parte, deberá darle al comprador el doble de lo que este le dio.  Además, este tipo de contrato se puede rescindir si se paga la indemnización que se haya estipulado, mientras que en el contrato de reserva solo se puede romper si las cláusulas lo permiten.

Estos son los puntos que suelen tener todos los contratos de arras para que no haya problemas:

• Importe: se entrega en concepto de arras.

• Plazo para la escritura de compraventa: indicando la fecha, el día y la hora en la que se va al notario y lo que ocurriría si una parte no asiste.

• Establecer qué parte fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se realizaría el aviso. La fecha de comparecencia ante el notario lo suele marcar el comprador, cuyo plazo debe aparecer establecido en el contrato.

• Notificación: Hay que establecer cómo notifica el comprador al vendedor la fecha que se va a otorgar la escritura pública de compraventa. Lo habitual es que esta notificación sea por burofax para no tener problemas, pero también puede ser por email.

• Pago de los gastos derivados: hay muchos gastos derivados de todas estas acciones como es la plusvalía municipal o el notario que se pueden acordar. Pero lo mejor es hacerlo según marca la ley, es decir los gastos posteriores a la venta y los gastos derivados del Registro de la Propiedad correrán a cargo del comprador y los gastos de otorgamiento de escrituras y la plusvalía municipal irán por cuenta del vendedor.

¿Qué tipo de contrato deberías elegir?

Esto siempre depende de las necesidades y características personales de cada comprador. Es decir, si el comprador está 100% seguro de poder comprar la vivienda, es mejor hacer un contrato de arras, ya que podrás rescindirlo pagando una indemnización. Mientras que si no lo tienes absolutamente seguro, puedes firmar un contrato de reserva para que no te quiten el inmueble.

No obstante, en estos casos, al ser una acción tan importante en la vida de una persona, lo mejor es dejarse aconsejar por expertos que van a decir qué es lo mejor para tu caso. Aunque con este artículo ya sabes un poco mejor qué opciones hay y que ventajas y desventajas tienen cada una.